Adásvételi szerződés V. fejezet

A szerződés megerősítése; foglaló, kötbér és jogvesztés kikötése

Kötelezettségvállalás megerősítéseként az ingatlan adásvételi szerződések eszközei lehetnek a foglaló, a kötbér, illetve a jogvesztés kikötése, amelyek a felek által vállalt többletszankciókat jelentenek szerződésszegés esetére, így a szerződés teljesítése iránti szándék fokozott biztosítása a céljuk.

Foglaló

Foglalót a Vevő az ingatlan adásvételi szerződés megkötését megelőzően vagy a megkötéssel egyidejűleg készpénzben vagy banki átutalással fizeti meg Eladó részére. A foglaló összege a gyakorlat szerint általában az ingatlan vételár 10%-a, felek más összegben is megállapodhatnak, azonban a túlzott mértékű foglalót a bíróság (jogvita esetén) mérsékelheti.

Amennyiben a teljes vételár megfizetésre kerül a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős vagy sem az eladó, sem a vevő nem felelős, úgy a foglaló visszajár. Az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, míg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

Kötbér

Kötbér kikötés során a szerződő fél a megjelölt szerződésszegés esetére meghatározott pénzösszeg megfizetését vállalja. Míg a foglaló csak a szerződés lehetetlenné válásához kapcsolódik és a pénzösszeget a szerződésszegés előtt kell átadni, addig a kötbér bármilyen szerződésszegéshez kapcsolódhat (pl. a vételár késedelmes megfizetése, ingatlan késedelmes birtokbaadása), és a kötbérfizetés csak a szerződésszegés bekövetkeztével válik esedékessé.

Pénzkövetelés késedelmes teljesítése esetén a kötbér a késedelmi kamat funkcióját is betöltheti. Ennek megfelelően a Ptk. úgy rendelkezik, hogy pénztartozás késedelmes teljesítésére kikötött kötbérre a késedelmi kamat szabályait kell alkalmazni.

A foglaló és a kötbér is az átalány-kártérítés funkcióját tölti be: a jogosult mindkét esetben attól függetlenül érvényesítheti igényét, hogy a szerződésszegésből keletkezett-e kára.

Jogvesztés kikötése

A szerződő felek az ingatlan adásvételi szerződésben írásban kiköthetik, hogy a szerződésszegésért felelős fél elveszít valamely jogot, amely őt a szerződés alapján egyébként megilletné.

A jogvesztés kikötése, mint a szerződés megerősítéseként önként vállalt többletszankció előnye, hogy bármely szerződésszegéshez kapcsolódhat, a feleknek azonban a szerződésben előre és pontosan meg kell határozniuk a szerződésszegésnek azt az esetét, amelyhez a jog elvesztését hozzákapcsolni kívánják, olyan jog tekintetében. Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy jogszabály által biztosított jogosultág vonatkozásában nem köthető ki a jogvesztés.


Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!