Adásvételi szerződés V. fejezet

A szerződés megerősítése; foglaló, kötbér és jogvesztés kikötése

Kötelezettségvállalás megerősítéseként az ingatlan adásvételi szerződések eszközei lehetnek a foglaló, a kötbér, illetve a jogvesztés kikötése, amelyek a felek által vállalt többletszankciókat jelentenek szerződésszegés esetére, így a szerződés teljesítése iránti szándék fokozott biztosítása a céljuk.

Foglaló

Foglalót a Vevő az ingatlan adásvételi szerződés megkötését megelőzően vagy a megkötéssel egyidejűleg készpénzben vagy banki átutalással fizeti meg Eladó részére. A foglaló összege a gyakorlat szerint általában az ingatlan vételár 10%-a, felek más összegben is megállapodhatnak, azonban a túlzott mértékű foglalót a bíróság (jogvita esetén) mérsékelheti.

Amennyiben a teljes vételár megfizetésre kerül a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős vagy sem az eladó, sem a vevő nem felelős, úgy a foglaló visszajár. Az ingatlan adásvételi szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, míg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

Kötbér

Kötbér kikötés során a szerződő fél a megjelölt szerződésszegés esetére meghatározott pénzösszeg megfizetését vállalja. Míg a foglaló csak a szerződés lehetetlenné válásához kapcsolódik és a pénzösszeget a szerződésszegés előtt kell átadni, addig a kötbér bármilyen szerződésszegéshez kapcsolódhat (pl. a vételár késedelmes megfizetése, ingatlan késedelmes birtokbaadása), és a kötbérfizetés csak a szerződésszegés bekövetkeztével válik esedékessé.

Pénzkövetelés késedelmes teljesítése esetén a kötbér a késedelmi kamat funkcióját is betöltheti. Ennek megfelelően a Ptk. úgy rendelkezik, hogy pénztartozás késedelmes teljesítésére kikötött kötbérre a késedelmi kamat szabályait kell alkalmazni.

A foglaló és a kötbér is az átalány-kártérítés funkcióját tölti be: a jogosult mindkét esetben attól függetlenül érvényesítheti igényét, hogy a szerződésszegésből keletkezett-e kára.

Jogvesztés kikötése

A szerződő felek az ingatlan adásvételi szerződésben írásban kiköthetik, hogy a szerződésszegésért felelős fél elveszít valamely jogot, amely őt a szerződés alapján egyébként megilletné.

A jogvesztés kikötése, mint a szerződés megerősítéseként önként vállalt többletszankció előnye, hogy bármely szerződésszegéshez kapcsolódhat, a feleknek azonban a szerződésben előre és pontosan meg kell határozniuk a szerződésszegésnek azt az esetét, amelyhez a jog elvesztését hozzákapcsolni kívánják, olyan jog tekintetében. Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy jogszabály által biztosított jogosultág vonatkozásában nem köthető ki a jogvesztés.

Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!

Mely esetekben alkalmazandó a GDPR rendelet és mikor nem?

A GDPR rendeletet kell alkalmazni az alábbi esetekben:

  • ha személyes adatok részben vagy egészben automatizált módon kezelnek, illetve
  • ha személyes adatoknak a nem automatizált módon történő kezelése esetén, amelyek valamely nyilvántartási rendszer részét képezik, vagy amelyeket egy nyilvántartási rendszer részévé kívánnak tenni.

Itt rögtön érdemes utalni arra, hogy a GDPR szerint „nyilvántartási rendszer” a személyes adatok bármely módon – centralizált, decentralizált vagy funkcionális vagy földrajzi szempontok szerint – tagolt állománya, amely meghatározott ismérvek alapján hozzáférhető.

Fontos kiemelni továbbá, hogy a személyes adatok automatizált eszközök útján végzett kezelése mellett a manuális kezelésre is vonatkozik, ha a személyes adatokat nyilvántartási rendszerben tárolják vagy kívánják tárolni.

A HR nyelvére lefordítva ez annyit tesz, hogy a GDPR szerint kell eljárni az online és offline álláspályázatokra beérkezett önéletrajzok gyűjtése, tárolása, azaz adatkezelése során. Ugyanígy a munkaügyi nyilvántartó rendszerek vagy munkaidő-szoftverek, a beléptető rendszerek, a képzéseket nyilvántartó adatbázisok használatának is meg kell felelniük a GDPR követelményeinek.

Nem alkalmazandó az alábbi esetekben:

Nem irányadó ugyanakkor a GDPR, ha az adatkezelést természetes személyek kizárólag személyes vagy otthoni tevékenységük keretében végzik. Személyes vagy otthoni tevékenységnek minősül például a levelezés, a címtárolás, valamint az említett személyes és otthoni tevékenységek keretében végzett, közösségi hálózatokon történő kapcsolattartás és online tevékenységek.

Nem kell továbbá alkalmazni a rendelet szabályait, ha az adatok nem természetes személyekre, hanem jogi személyekre, cégekre vonatkoznak.

Figyelembe véve a rendelet közeli hatályba lépését, ajánlott a GDPR rendelkezéseiben jártas jogi szakember segítségét igénybe venni a felkészüléshez.

Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!

Adásvételi szerződések | IV. rész

Függőben tartás és tulajdonjog fenntartás

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése esetén, amennyiben nem azonnal a szerződés megkötésével egyidejűleg történik a teljes vételár megfizetése, – mely gyakori eset tekintve a lakásvásárlással járó nagyobb összegű kiadást – a két alább részletezett jogintézmény valamelyikét alkalmazza az okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvéd.

Függőben tartás

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) rendelkezik a függőben tartás jogintézményről. Függőben tartás esetén az Eladó az adásvételi szerződésben feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy a tulajdonjog a Vevő javára bejegyzésre kerüljön, a szerződő felek azonban – tekintettel arra, hogy a teljes vételárat Eladó csak később kapja meg – kérik az illetékes földhivatalt, hogy Vevő bejegyzés iránti kérelmét tartsa függőben.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az adásvétellel érintett ingatlan tulajdoni lapján széljegyre kerül feljegyzésre az ügylet, tehát a földhivatal érdemben nem vizsgálja, míg be nem nyújtják a felek az Eladó bejegyzési engedélyét. A bejegyzési engedély tartalmazza az Eladó azon nyilatkozatát, miszerint a teljes vételár megfizetésre került és hozzájárul a Vevő tulajdonjogának bejegyzésére a tulajdoni lapra. A földhivatal a kérelmet a bejegyzési engedély benyújtásáig, de maximum hat hónapig tartja függőben.

A bejegyzési kérelem igazgatási szolgáltatási díjának mértéke 6600,- Ft érintett ingatlanonként.

Javasolt a bejegyzési engedélyt ügyvédi letétbe helyezni, mely többletköltséggel a szerződő feleknek jellemzően nem jár, azonban a Vevő számára biztosítékot jelent a teljes vételár kifizetését követően az eladói nyilatkozat beszerzésére.

Tulajdonjog fenntartás

A hatályos Polgári Törvénykönyv (továbbiakban: Ptk.) rendelkezései szerint az Eladó a tulajdonjogát a (teljes) vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az Eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és Vevő személyének feltüntetésével egyidejűleg az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.

Tulajdonjog fenntartás esetén nem széljegyre kerül feljegyzésre az ügylet, hanem teherként az ingatlan tulajdoni lapjára. Ebben az esetben nincsen időbeli korlát, a bejegyzési engedély benyújtásáig a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye a földhivatalnál be van jegyezve. Tehát abban az esetben célszerű ezt a jogintézményt választani, amennyiben hat hónapnál hosszabb idő alatt fizeti ki a Vevő az ingatlan árát.

Ha a teljes vételár megfizetésre került, Eladó hozzájárul a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez.

Ez esetben kétszer kell ingatlanonként kifizetni a 6.600 Ft összegű földhivatali eljárási díjat.

Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!

GDPR: „Konkurenciaharcban is felhasználhatják az adatvédelmi incidenseket”

A Nemzeti Adatvédelmi és Információsszabadság Hatóság (továbbiakban: NAIH) elnöke, Péterfalvi Attila az Inforádió Aréna című műsorában nyilatkozott a 2018. május 25.-én hatályba lépő új EU rendelet kapcsán. A NAIH elnökének megállapítása szerint az adatkezelők – ez alatt értve minden kis és nagyvállalkozót vagy természetes személyt, aki személyes adatokat kezel – többsége túlnyomórészt felkészült az új adatvédelmi rendelet rendelkezéseinek megfelelésére.

GDPR hatása a konkurenciaharcra

Azonban Péterfalvi Attila felhívta a figyelmet arra, hogy habár a bírói gyakorlat megvédte eddig a mikro- kis és középvállalkozásokat, mert első ízben nem bírságolta meg őket adatvédelmi szabálysértés esetén, viszont május 25. napjától ez a védelem a kisebb vállalkozásokra sem fog kiterjedni.

A hatóság elnöke arról is beszélt, hogy mekkora veszélye van annak, hogy a konkurens cégek feljelentik egymást az adatvédelmi törvények be nem tartása miatt.

“Látom a kockázatát, hogy a konkurenciaharc ezen a téren is beindulhat. Megpróbálhatják a versenytársat úgy kicsinálni, hogy adatvédelmi incidenst generálnak nála, és a bírság akár a konkurencia végét is jelentheti. Ezért nagyon fontos, hogy mindenki felkészült legyen a rendelet végrehajtására. Nem tudja senki sem garantálni, hogy nem lesznek nem jó szándékú incidensek is” – ismerte el a hatóság elnöke.

A szükséges intézkedéseket haladéktalanul célszerű elkezdeni, tekintve a rendelet közeli hatályba lépését, ajánlott a GDPR rendelkezéseiben jártas jogi szakember segítségét igénybe venni a felkészüléshez.

 

Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!

Közúti baleset okozása

Az utóbbi években mintegy 20%-kal nőtt az autópiac Magyarországon, több gépkocsi van az utakon, ami egyre több közúti balesethez vezet, koccanással és csak anyagi kárral járó balesetektől kezdve a súlyos és kevésbé súlyos személyi sérüléseken át az egyre több halálos kimenetelű balesetig. A közúton közlekedés során elegendő csupán egy pillanatnyi kihagyás és megtörténhet a baleset. (tovább…)

Adatvédelmi bírságok

Az új európai adatvédelmi rendelet (GDPR) kapcsán – mely hazánkban 2018. május 25-én lép hatályba – a legtöbb szó általában a hatalmas összegű bírságokról esik. A rendelet megsértésével érintett akár 20 millió euró összegű közigazgatási bírsággal, valamint vállalkozások esetében az előző pénzügyi év teljes éves világpiaci forgalmának legfeljebb 4%-át kitevő összeggel sújtható.

Iránymutatás a kiszabható bírságokkal kapcsolatban

A WP253 számú iránymutatás alapelvei szerint az illetékes felügyeleti hatóságnak „minden egyes esetben” értékelést kell végeznie, amennyiben felmerül a rendelet megsértése. A munkacsoport előirányozta a hatóságoknak, hogy a bírságokra ne végső megoldásként tekintsenek, ne riadjanak vissza annak kiszabásától, alkalmazásuk során törekedniük kell az „azonosságra”, azaz minden tagállamban azonos védelmet kell biztosítani, azonos (súlyú) szankciót kell kiszabni.

A bírság kiszabása, mértékének megállapítása során figyelembe kell venni az érintettek számát, az adatkezelés célját, az érintettek által elszenvedett kárt, a jogsértés időtartamát, annak szándékos vagy gondatlan jellegét, a hatósággal való együttműködés minőséget, valamint további egyéb tényezőket.

Milyen jogsértésért járhat magasabb, illetve melyekért az alacsonyabb bírság?

A kisebb összegű bírság leginkább az adminisztratív kötelezettségek megszegéséért jár, ilyen esetben legfeljebb 10 millió euró összegű közigazgatási bírság, illetve vállalkozások esetén az előző pénzügyi év teljes éves világpiaci forgalmának legfeljebb 2%-át kitevő összeget szabhat ki a hatóság. (A kettő közül a magasabb összeget kell kiszabni.)

„Kisebb” összegű bírság alkalmazandó az alábbi GDPR rendelkezések megsértése esetén:

8. cikk: „A közvetlenül gyermekeknek kínált, információs társadalommal összefüggő szolgáltatások vonatkozásában végzett személyes adatok kezelése akkor jogszerű, ha a gyermek a 16. életévét betöltötte. A 16. életévét be nem töltött gyermek esetén, a gyermekek személyes adatainak kezelése csak akkor és olyan mértékben jogszerű, ha a hozzájárulást a gyermek feletti szülői felügyeletet gyakorló adta meg, illetve engedélyezte.” Ebben az esetben az adatkezelőnek ésszerű erőfeszítéseket kell tennie, hogy ellenőrizze a gyermek életkorát vagy a szülői felügyeleti jog gyakorlójának hozzájárulását/engedélyét.

11. cikk: „Ha azok a célok, amelyekből az adatkezelő a személyes adatokat kezeli, nem vagy már nem teszik szükségessé az érintettnek az adatkezelő általi azonosítását, az adatkezelő nem köteles kiegészítő információkat megőrizni, beszerezni vagy kezelni annak érdekében, hogy pusztán azért azonosítsa az érintettet, hogy megfeleljen e rendeletnek.” Amennyiben már nincsen szüksége az adatokra az adatkezelőnek, nem köteles megőrizni, beszerezni vagy kezelni az érintett adatait.

30. cikk: „Minden adatkezelő és – ha van ilyen – az adatkezelő képviselője a felelősségébe tartozóan végzett adatkezelési tevékenységekről nyilvántartást vezet.” Az adatkezelő köteles az adatkezelési tevékenységéről nyilvántartást vezetni. A rendelet tételesen felsorolja, hogy mely adatokat köteles e nyilvántartásban feltüntetni.

Magasabb összegű bírságok

Magasabb összegű, azaz legfeljebb 20 millió euró összegű közigazgatási bírság, illetve vállalkozások esetén az előző év teljes éves világpiaci forgalmának legfeljebb 4%-át kitevő összeg (kettő közül a magasabb) alkalmazandó az pl. alapelvi rendelkezések megsértéséért, az adatkezelés jogszerűségének megsértése esetén, az érintett jogainak sérelme miatt stb.

Az alábbi rendelkezések megsértése „magasabb” összegű bírságot von maga után:
16. cikk: „Az érintett jogosult arra, hogy kérésére az adatkezelő indokolatlan késedelem nélkül helyesbítse a rá vonatkozó pontatlan személyes adatokat. Figyelembe véve az adatkezelés célját, az érintett jogosult arra, hogy kérje a hiányos személyes adatok – egyebek mellett kiegészítő nyilatkozat útján történő – kiegészítését.”

17. cikk: „Az érintett jogosult arra, hogy kérésére az adatkezelő indokolatlan késedelem nélkül törölje a rá vonatkozó személyes adatokat, az adatkezelő pedig köteles arra, hogy az érintettre vonatkozó személyes adatokat indokolatlan késedelem nélkül törölje…”

A rendelet tételesen felsorolja az érintett jogait, ezen jogok között szerepel az adatok helyesbítéséhez, valamint törléséhez, avagy „elfeledtetéséhez való jog”. Továbbá súlyosabb büntetést von maga után a felügyeleti hatóság 58. cikk (2) bekezdése (felügyeleti hatóság korrekciós hatáskörének gyakorlása) szerinti utasításának, illetve az adatkezelés átmeneti vagy végleges korlátozására vagy az adatáramlás felfüggesztésére vonatkozó felszólításának be nem tartása vagy az 58. cikk (1) bekezdését (felügyeleti hatóság vizsgálati hatásköre) megsértve a hozzáférés biztosításának elmulasztása.
A fent hivatkozott rendelkezések az adatvédelmi rendelet megsértéséből eredő hátrányos jogkövetkezményeknek csupán példálózó felsorolásai.

Megfelelő felkészüléssel a bírságolás elkerülhető!

Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!

Felkészülés a GDPR-re

Az Általános Adatvédelmi Rendelet (GDPR) 2018. május 25-ig biztosít lehetőséget a munkáltatóknak, vállalatoknak arra, hogy adatkezelésüket megfelelően alakítsák át. A vállalatok meghatározott esetekben nagyszámú, eltérő jellegű személyes adatot kezelnek, ezért az új szabályozásnak történő megfelelés igen komplex és összetett feladatot ró rájuk.

Mit kell tenni a vállalatoknak annak érdekében, hogy megfeleljenek a GDPR rendelkezéseinek?

A vállalkozásoknak fel kell készülniük a csupán pár hónapon belül hatályba lépő adatvédelmi rendelet rendelkezéseire, elkerülve így a már korábban részletezésre került súlyos bírságokat.

1. A vállalatnak be kell azonosítania, hogy milyen személyes adatokat tárol és használ, és mindezt milyen jogalapon, milyen célból teszi. Az adattakarékosság és a célhoz kötöttség elvéből következik, hogy a munkáltatók a jövőben csak olyan adatokat kezelhetnek, amelyek kezelésére – a GDPR szabályai szerinti – megfelelő jogalappal rendelkeznek. A jogalap főként jogszabályon, jogos érdeken, érintett hozzájárulásán alapulhat.

2. Jogalap hiányában a személyes adatokat törölni kell. Ennek megfelelően érdemes meggyőződni róla, hogy rendelkezik-e a cég a már szükségtelen adatok biztonságos megsemmisítésére vonatkozó gyakorlattal – lehetőleg automatikus törlés, esetleg anonimizálás – és eszközökkel (pl. az adathordozhatóság feltételeinek kialakítása). Az egyes IT-rendszerek adatbiztonsági megfelelőségét is felül kell vizsgálni.

3. A vállalkozásoknak döntést kell hozniuk, hogy ki lesz jogosult hozzáférni a személyes adatokhoz az adatkezelési folyamatok során, valamint a kezelt személyes adatokat meddig tárolják. (Számos vállalat használ egységes HR-adatbázisokat, amelyekhez nem csupán az Európai Unió országaiból, hanem esetenként azokon kívülről is lehet hozzáférése egyes személyeknek.) Külön kell rendelkezni arról, hogy harmadik fél milyen adatokhoz férhet hozzá, mely esetekben.

4. Adatot továbbítani az Európai Gazdasági Térségen kívülre csak megfelelő jogi garanciák megléte esetén lesz jogszerű. Ilyen jogi garancia a rendelet által bevezetett magatartási kódex és tanúsítvány. Ennek megfelelően azon országokba lehetséges továbbítani a személyes adatokat, amelyek az Unió által jóváhagyott magatartási kódexhez csatlakoztak vagy azon vállalkozásoknak, amelyek az EU által jóváhagyott tanúsítási mechanizmussal rendelkeznek.

5. A jövőben adatvédelmi nyilvántartást minden adatkezelőnek saját magának kell vezetnie lényegesen kibővült tartalommal. Az „adatregiszter”, vagy ahogy a jogszabály nevezi „adatkezelési tevékenységek nyilvántartásának” elkészítése jogszabályi kötelezettség lesz.

6. Érdemes lehet még az adatvédelmi hatásvizsgálat elvégzése. Az adatvédelmi hatásvizsgálat a GDPR rendelet betartásának elérésére és bizonyítására szolgáló eljárás.

Az általános adatvédelmi rendelet nem írja elő adatvédelmi hatásvizsgálat elvégzését minden olyan adatkezelési művelet esetében, amely természetes személyek jogaira és szabadságaira nézve kockázattal járhat. Csak akkor kötelező adatvédelmi hatásvizsgálatot végezni, ha az adatkezelés „valószínűsíthetően magas kockázattal jár a természetes személyek jogaira és szabadságaira nézve”.

Általában egy olyan új informatikai rendszer bevezetésénél, amely természetes személyekre vonatkozó egyes személyes jellemzők automatizált gyűjtését és értékelését (pl.: webes profilok építése) végzi vagy nyilvános helyek nagymértékű, módszeres megfigyelését látja el, ajánlott az adatvédelmi hatásvizsgálat.

7. A GDPR értelmében bizonyos adatkezelők és adatfeldolgozók kötelesek adatvédelmi tisztviselőt kijelölni. Ez a kötelezettség kiterjed minden közhatalmi szervre vagy egyéb, közfeladatot ellátó szervre (függetlenül attól, hogy milyen adatokat dolgoz fel), valamint egyéb olyan szervezetekre, amelyek fő tevékenysége az egyének szisztematikus, nagymértékű megfigyelése, vagy amelyek a személyes adatok különleges kategóriáit nagy számban kezelik.

Abban az esetben, ha a GDPR kifejezetten nem írja elő adatvédelmi tisztviselő kijelölését, a szervezetek számára bizonyos esetekben hasznosnak bizonyulhat, ha önkéntes alapon jelölnek ki adatvédelmi tisztviselőt. A tisztviselő az elszámoltathatóság sarokköve, elősegítheti a jogszabályoknak való megfelelést.

A rendelet közeli hatályba lépésére tekintettel ajánlott a GDPR rendelkezéseiben jártas jogi szakember segítségét igénybe venni a felkészüléshez.

Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!

Adásvételi szerződés | III. fejezet

Ingatlan vásárlásához kapcsolódó illeték, illetékkedvezmény és illetékmentesség

Az illeték egy olyan pénzösszeg, amelyet az ügyfél az állami költségvetésnek köteles megfizetni, valamilyen vagyonmozgás, jellemzően öröklés, ajándékozás vagy egyéb visszterhes vagyonszerzés után, illetve állami vagy önkormányzati tevékenységgel (pl. közhiteles telekkönyvi nyilvántartás, hagyatéki eljárás) összefüggésben. Az illetékeket a hatályos illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tv. (továbbiakban: Itv.) szabályozza.

Ingatlan visszterhes megszerzése, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet) megszerzése, megszüntetése és a haszonélvezet átengedése, visszterhes vagyonátruházási illeték alá eső jogügyletnek minősül.

A visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének (illetékalap) 4%-a.

Leggyakrabban előforduló illetékkedvezmények és illetékmentességek lakástulajdon megszerzése esetén

Az illetéktörvény további – kedvező – szabályokat is rögzít amennyiben az ingatlan lakástulajdonnak minősül:

  • Az Itv. értelmében, ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesül, ennek összegét a lakástulajdon forgalmi értékből le kell vonni, és a kapott érték alapján kell megállapítani az illeték mértékét.
  • Lakáscsere esetén az illeték alapját az elcserélt lakástulajdonok képezik, ez az ún. cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezmény. Több lakástulajdon cseréje esetén, a fizetésre kötelezett csupán a számára legkedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést veheti figyelembe.
  • Magánszemély által történő lakásvásárláskor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző – 2017. december 31. napjáig egy éven belül, míg 2018. január 1. napjától – három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete az illetékalap.
  • Az Itv. illetékmentességet biztosít azoknak a magánszemélyeknek, akik a lakásvásárlásukat megelőző/követő egy éven belül a megvásárolt lakás forgalmi értékénél nagyobb forgalmi értékű lakást adtak el. (A törvény így lehetővé teszi azon családok számára is az illetékkedvezmény érvényesítését, akik – akár önhibájukon kívül – 1 éven belül korábbi lakásuk eladása után nem tudják másik lakásukat tulajdonba venni.)
  • Azon fiatalok, akik 35.életévüket még nem töltötték be, első lakástulajdonuk (tulajdoni hányaduk) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-áig terjedő kedvezményre jogosultak, ha a megszerzett lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.
  • Ha a vevő magánszemély, akkor az első lakástulajdonának megszerzése esetén részletfizetési kedvezményt kaphat.

Egyéb ingatlan vásárlásához kapcsolódó illetékmentességek

  • Mentes az illeték alól az egyenes ági rokonok egymás közötti vagyonátruházásából származó vagyonszerzés. E körbe beletartozik tehát minden felmenő és lemenő egyenes ágbeli rokon, függetlenül attól, hogy a rokonságot leszármazás (házasság, apaság megállapítása) vagy örökbefogadás hozta-e létre. Az oldalági rokonság nem alapozza meg az illetékmentességet. (Testvérek, mostohatestvérek.)
  • Mentes az illeték alól a házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származó vagyonszerzés.
  • Mentes az illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.
  • Abban az esetben, ha a vevő olyan telektulajdont (tulajdoni hányadot) vásárol, amely alkalmas lakóház építésére, akkor mentes az illetékfizetés kötelezettsége alól, ha a vevő vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít, amely eléri a telek maximális beépíthetőségének legalább 10%-át.
  • Vállalkozó által értékesítés céljából újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megvásárlása illetékmentes.

Mire érdemes odafigyelni ingatlan vásárlásakor?

Hangsúlyozzuk, hogy az illetékmentesség/kedvezmény igénybevétele kérelemhez kötött, tehát a hatóság kérelem hiányában automatikusan nem állapítja meg. A kérelem az ún. B400-as adatlapon, szerződésben vagy fizetéses meghagyás jogerőre emelkedéséig külön nyilatkozaton terjeszthető elő. (Ez alól kivételt képez a cserét pótló vétel illetékkedvezmény.)

Az illetéktörvényben rögzített szabályok kógensek, azaz nem lehet kiterjesztően értelmezni őket. Mindig vagyonszerzés keltének napján (pl. adásvétel aláírásának napján) irányadó forgalmi értéket kell tekinteni az illetékalapnak, valamint ingatlan-nyilvántartásban fennálló megnevezés alapján kell figyelembe venni a kedvezményeket. Tehát amennyiben a kedvezmény „lakás”, „lakástulajdon” megnevezésű ingatlanra vonatkozik, nem alkalmazható „építési telek” megnevezésű ingatlanra.

Az illetéktörvény további illetékkedvezményt és illetékmentességet, valamint a fent hivatkozott részletszabályokon kívül számos egyéb rendelkezést is megállapít, amelyekre érdemes odafigyelni, javasoljuk ingatlanügyekben jártas ügyvéd/jogi szakember felkeresését bármilyen ingatlanügylet megkötését megelőzően.

Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!

Adásvételi szerződés | II. fejezet

A Ptk. rendelkezéseinek értelmében az adásvételi szerződés egy olyan speciális szerződési forma, amelyben az eladó köteles az adásvétel tárgyát képező dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, míg a vevő köteles az eladónak a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni.

Amennyiben a szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is, további előírás, hogy az adásvételi szerződést írásba is kell foglalni.

Ingatlan adásvétel kötelező tartalmi elemei

Az adásvételi szerződés minimális tartalmi elemeit – szerződő felek személyes adatai, szerződés tárgya, tulajdonátruházási szándék, vételár – korábbi bejegyzésünkben részletesen kifejtettük. Ingatlan elidegenítésének létrejöttéhez további kötelező tartalmi elemek szükségeltetnek. Ennek megfelelően az okiratban fel kell tüntetni:

  • Az ingatlan, azaz a lakás vagy a ház helyrajzi számát (hrsz.) és természetbeni címét.
  • A jogváltozás jogcímét.
  • A szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.
  • A birtokbaadás részleteit, és az eladó feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását ahhoz, hogy a tulajdonjoga törlésre, míg a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a földhivatali eljárásban.
  • Az ingatlanra szerződéssel létesíthető elővásárlási jog, visszavásárlási jog, vételi jog vagy eladási jog, melynek részletszabályait a Ptk. szabályozza.
  • Banki hitelezési eljárás esetén – vagyis a vevő a vételár egy részét banki hitel igénybevételével teljesíti – a bank hitelezési feltételeit is rögzíteni kell.
  • Ha a vételár nem egyösszegben kerül megfizetésre az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az esetleges függőben tartásra vagy tulajdonjog fenntartásra vonatkozó kérelmet.
  • Amennyiben szükség lesz rá, a foglaló vagy előleg megfizetésének körülményeit.
  • További speciális szabályok kapcsolódnak a termőföld adásvételére.

Ingatlan adásvétel kötelező formai elemei

Ingatlan elidegenítése során szigorú formai előírásokat kell betartani. Kötelező az ügyvédi ellenjegyzés, valamint amennyiben a szerződő fél helyett vagy nevében meghatalmazott jár el, a meghatalmazás is ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel ellátott iratban nyújtható be az ingatlan-nyilvántartáshoz.

A szerződő feleknek beazonosítható módon minden lapot alá kell írniuk, illetve fel kell tüntetni a keltezés helyét és idejét.

Költségek

A Polgári Törvénykönyv értelmében az eladó köteles viselni a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, így az eladó viseli az energetikai tanúsítvány elkészíttetésének költségeit is. Az eladó köteles az ingatlan eladásából származó jövedelem után személyi jövedelemadót fizetni.

A vevő viseli a dolog átvételével és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásban való bejegyzésével járó költségeket, ide tartozik a bejegyzési kérelem illetéke és a tulajdoni lap díja, valamint az ügyvédi munkadíj. A vevő köteles az ingatlan vagyonszerzése után illetéket (általános mérték: 4%) fizetni.

Az eladó meghatározott esetben adómentességre, míg a vevő illetékmentességre vagy illetékkedvezményre jogosult.

Mire érdemes odafigyelni?

Minden ingatlan vásárlás esetén be kell szerezni egy lehetőleg 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot, annak érdekében, hogy a felek és az eljáró ügyvéd meggyőződjön az ingatlan jelenlegi állapotáról, azaz nem szerepel-e rajta jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy egyéb teher stb. A tulajdoni lapot az eljáró ügyvéd kéri le a földhivatal elektronikus portáljáról, ennek eljárási díja jelenleg 1.000- Ft. (Nem hiteles tulajdoni lap.)

Az ingatlanok jelentős értékére tekintettel, érdemes gondosan eljárni az adásvételi szerződések megkötésénél, elkerülve a pontatlanul elkészített szerződés vagy a nem elég gondos eljárás anyagi következményeit.

Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!

Ittas járművezetés

A Büntető Törvénykönyv elsősorban az összes közlekedési ágazat közlekedésének biztonságát, valamint a közlekedő személyek életét, testi épségének védelmét helyezi előtérbe azáltal, hogy a szeszes ital fogyasztásából származó alkohol hatása melletti – igen magas látenciájú – vezetést és az alkohol hatására bekövetkezett sérüléssel járó közlekedési baleseteket szankcionálja. (tovább…)