A Ptk. rendelkezéseinek értelmében az adásvételi szerződés egy olyan speciális szerződési forma, amelyben az eladó köteles az adásvétel tárgyát képező dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, míg a vevő köteles az eladónak a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni.
Amennyiben a szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is, további előírás, hogy az adásvételi szerződést írásba is kell foglalni.
Ingatlan adásvétel kötelező tartalmi elemei
Az adásvételi szerződés minimális tartalmi elemeit – szerződő felek személyes adatai, szerződés tárgya, tulajdonátruházási szándék, vételár – korábbi bejegyzésünkben részletesen kifejtettük. Ingatlan elidegenítésének létrejöttéhez további kötelező tartalmi elemek szükségeltetnek. Ennek megfelelően az okiratban fel kell tüntetni:
- Az ingatlan, azaz a lakás vagy a ház helyrajzi számát (hrsz.) és természetbeni címét.
- A jogváltozás jogcímét.
- A szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.
- A birtokbaadás részleteit, és az eladó feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását ahhoz, hogy a tulajdonjoga törlésre, míg a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a földhivatali eljárásban.
- Az ingatlanra szerződéssel létesíthető elővásárlási jog, visszavásárlási jog, vételi jog vagy eladási jog, melynek részletszabályait a Ptk. szabályozza.
- Banki hitelezési eljárás esetén – vagyis a vevő a vételár egy részét banki hitel igénybevételével teljesíti – a bank hitelezési feltételeit is rögzíteni kell.
- Ha a vételár nem egyösszegben kerül megfizetésre az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az esetleges függőben tartásra vagy tulajdonjog fenntartásra vonatkozó kérelmet.
- Amennyiben szükség lesz rá, a foglaló vagy előleg megfizetésének körülményeit.
- További speciális szabályok kapcsolódnak a termőföld adásvételére.
Ingatlan adásvétel kötelező formai elemei
Ingatlan elidegenítése során szigorú formai előírásokat kell betartani. Kötelező az ügyvédi ellenjegyzés, valamint amennyiben a szerződő fél helyett vagy nevében meghatalmazott jár el, a meghatalmazás is ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel ellátott iratban nyújtható be az ingatlan-nyilvántartáshoz.
A szerződő feleknek beazonosítható módon minden lapot alá kell írniuk, illetve fel kell tüntetni a keltezés helyét és idejét.
Költségek
A Polgári Törvénykönyv értelmében az eladó köteles viselni a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, így az eladó viseli az energetikai tanúsítvány elkészíttetésének költségeit is. Az eladó köteles az ingatlan eladásából származó jövedelem után személyi jövedelemadót fizetni.
A vevő viseli a dolog átvételével és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásban való bejegyzésével járó költségeket, ide tartozik a bejegyzési kérelem illetéke és a tulajdoni lap díja, valamint az ügyvédi munkadíj. A vevő köteles az ingatlan vagyonszerzése után illetéket (általános mérték: 4%) fizetni.
Az eladó meghatározott esetben adómentességre, míg a vevő illetékmentességre vagy illetékkedvezményre jogosult.
Mire érdemes odafigyelni?
Minden ingatlan vásárlás esetén be kell szerezni egy lehetőleg 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot, annak érdekében, hogy a felek és az eljáró ügyvéd meggyőződjön az ingatlan jelenlegi állapotáról, azaz nem szerepel-e rajta jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy egyéb teher stb. A tulajdoni lapot az eljáró ügyvéd kéri le a földhivatal elektronikus portáljáról, ennek eljárási díja jelenleg 1.000- Ft. (Nem hiteles tulajdoni lap.)
Az ingatlanok jelentős értékére tekintettel, érdemes gondosan eljárni az adásvételi szerződések megkötésénél, elkerülve a pontatlanul elkészített szerződés vagy a nem elég gondos eljárás anyagi következményeit.
Írta Dr. Németh Gábor ügyvéd | 2800 Tatabánya, Győri út 6/A.| Bővebb információért keressen bennünket!